Опубликовано в рубрике Стрoитeли Aлтaйскoгo крaя пo итoгу 2021 гoдa мoгут сдaть в эксплуaтaцию рeкoрдный oбъём жилья – oкoлo миллиoнa квaдрaтныx мeтрoв. Нeскoлькo лет девелоперы мечтали об этом показателе, но он казался недосягаемым. И вот наконец-то цель почти достигнута. Но застройщики всё же опасаются, что взлёт отрасли будет недолгим, и уже через пару лет в регионе ощутят острый дефицит долёвок.
«Всё взаимосвязано»
За январь-сентябрь в Алтайском крае застройщики уже возвели 612 тыс. квадратных метров жилья. По информации сервиса жилищного строительства «Дом.РФ», это рекордное значение за последние десять лет:
– за девять месяцев 2020-го в регионе построили 475 тыс. «квадратов»;
– за январь-сентябрь 2019 года – 474 тыс. квадратных метров;
– за январь-сентябрь 2018 года – 566 тыс. «квадратов»;
– за девять месяцев 2017 года – 379 тыс. квадратных метров.
Девелоперы (но больше всего власти региона) уже несколько лет мечтали о том, чтобы увеличить темы строительства и выполнить показатели нацпроекта «Жильё и городская среда». По его условиям, в Алтайском крае к 2024 году должны возвести 5 млн квадратных метров. Для этого нужно ежегодно строить 954 тыс. «квадратов». Эксперты предполагают, что эту планку регион преодолеет по итогам 2021 года.
Правда, аплодировать этим показателям не стоит. Жилищный прорыв – это отнюдь не качественное развитие отрасли и стремление девелоперов развивать город, а лишь эхо 2018 года. Тогда в России грянула строительная реформа.
«Действительно, мы готовы подойти к рекордным показателям. Дело в том, что в 2018 году было выдано огромное количество разрешений на строительство. Теперь, спустя два года, и вводят рекордное число квадратных метров», – объясняет исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Вячеслав Ширшов.
В 2018 году в России объявили, что с 2019 года отрасль переходит на модель проектного финансирования. Она предполагает, что средства дольщиков на весь период строительства хранят в банках на счетах эскроу. Застройщики не могут привлекать деньги покупателей во время возведения дома: доступ к ним компании получают только после сдачи объекта. Девелоперы строят ЖК либо на собственные, либо на кредитные средства. В 2018 году эта модель шокировала алтайских застройщиков, поэтому они поспешили набрать разрешений на строительство до введения реформы, чтобы обеспечить себя работой на ближайшие годы. Так, в это время было выдано 56 разрешений.
Однако успех 2021-го будет краткосрочным. В следующем году строителям, вероятно, ещё удастся его повторить, но затем наступит провал.
«Если посмотреть на число* выданных разрешений на строительство в прошлом и этом годах, то их в два-три раза меньше, чем в 2018-м. Это значит, что через два-три года объём вводимого жилья будет в два раза меньше. Всё взаимосвязано», – отмечает эксперт.
В грядущем снижении темпов строительства вины девелоперов нет. Одной из главных причин, почему компании получают меньше разрешений на строительство, – отсутствие «земельных» перспектив. Ещё несколько лет назад бизнесмены возмущались, что в городе заканчиваются свободные и крупные участки для строительства.
Решить проблему может лишь обновлённый генплан города, который позволит возводить жильё, например, в квартале недалеко от аэропорта. Однако принять поправки к документу, действующему с 2019-го, обещают лишь к 2023 году.
Радуйся подъёму, но готовься к провалу
Пока же грядущий кризис никак не сказывается на строительной отрасли: спрос на вводимые «квадраты» огромный, большинство квартир раскупают ещё на стадии котлована. Как рассказали amic.ru в отделе продаж одной из строительных компаний, в сравнении с ажиотажным 2020 годом число сделок сократилось лишь на 10%.
«Спрос на жильё по-прежнему высокий. В первую очередь раскупают небольшие квартиры – «однушки» и «двушки». Новостройки площадью более 100 квадратных метров традиционно приобретают за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию. Но на момент завершения объекта все квартиры уже распроданы», – отметили в компании.
Девелоперы рады тому, что спрос на квартиры стабильно высокий, несмотря на возросшие цены. Так, только по официальной информации «Дом.РФ», за год новостройки в Барнауле подорожали на 20%: если в ноябре 2020 года один квадратный метр стоил в среднем 54,7 тыс. рублей, то осенью 2021-го – 65,7 тыс. рублей. Риелторы Барнаула ранее сообщили , что на некоторые сегменты цены выросли в два раза и более.
Однако сейчас резко повышать цены на жильё (даже если это оправданно увеличением стоимости материалов) компании опасаются, говорит Вячеслав Ширшов. Он отмечает, что последние месяцы условия для приобретения новостроек стали сложнее, поэтому стремительное их удорожание может «отпугнуть» жителей края и Барнаула. Из-за этого компании пока не берутся прогнозировать, каким будет 2022 год в разрезе спроса и цен.
«Застройщики работают почти на максимуме. Жилищное строительство в хорошей «физической» форме. Но компании не рады резкому росту цен на недвижимость, который произошёл в 2020 году. Они вышли на пиковые показания по вводу жилья, но в то же время подкосили платежеспособность населения. Цены выросли на всё. Застройщики знают, если ещё пять тысяч рублей за квадратный метр «накинут», то всё, будет провал. У нас и льготную ипотеку отменили (программа работает, но с 1 июля 2021 года действуют новые правила выдачи кредитов, из-за чего спрос на льготу резко упал, – прим. ред.), первоначальный взнос по ипотеке увеличили. Факторы для приобретения жилья стали хуже. Это при том, что стоимость квартир стала выше», – отмечает он.
*Цифры
В 2018 году в Алтайском крае выдали 56 разрешений на строительство, в 2019 – 37, в 2020 – всего 22, а за десять месяцев 2021 года – 17 разрешений.