Опубликовано в рубрике Пoскoльку гoсудaрствo никaк нe рeшится пoлнoстью зaпрeтить дoлeвую сoбствeннoсть нa жильe, люди пытaются рeшить свoи прoблeмы с учaстникaми дoлeвoй сoбствeннoсти чeрeз судeбныe органы.
Все участники таких споров понимают, что гордиев узел проблем, которые связывают совладельцев, можно только разрубить, а долевую собственность – уничтожить. Сделать так, чтобы собственник был один.
Есть два пути: самому забрать долю у другого владельца, или заставить его выкупить твою долю. Заставить выкупить – не вариант, фантастика. Заставить продать, вопреки распространенному мнению, можно, но с рядом ограничений.
Небольшая предыстория.
Когда принимали в 1994 г. первую часть Гражданского кодекса России, в нее включили статью 252. В этой норме были приведены положения о том, что участник долевой собственности вправе покинуть ее (удерживать силой нельзя), и были установлены довольно четкие критерии того, как всем участкам собственности действовать при выходе сособственника из общей собственности.
Так, в законе появились и до настоящего времени сохраняются в ст. 252 ГК РФ следующие строки: «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества», и «выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».
Начиная еще с 90х годов ХХ века очень многие усмотрели в этой статье способ решения проблем с долевой собственностью. Кто-то решил, что если названные в законе три критерия соблюдаются (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества), то собственника можно «выкинуть» из долевой собственности, выплатив ему компенсацию.
Перейдем к прикладным вещам, т.к. судебный процесс по «отобранию доли» всегда предполагает несколько этапов.
Прежде всего, еще до подачи в суд нужно определиться с размером предстоящих трат – очертить бюджет процесса. Для этого необходимо понять, столько стоит доля ответчика, которую мы собираемся у него забрать.
Многие уверены в том, что если, к примеру, сам объект стоит сто рублей, то 110 в праве на этот объект должна стоить десять рублей.
Я так не думаю.
Нормального цивилизованного рынка долей в праве собственности на недвижимость, можно сказать, не существует.
Если же говорить о неких долях, порядок пользования которыми не определялся, т.е. не о «малосемейках», а о чем-то еще более мизерном, то рынка таких долей просто нет. В тоже время, для определения спроса, предложения и соответствующей рыночной цены нужен именно рынок. Рынка – нет.
Более того, опыт показывает, что искомая 110 доля в праве собственности нужна лишь совладельцам оставшихся 910, и больше никому. Как при таких условиях можно говорить об определении рыночной цены путем арифметического деления стоимости всего объекта на доли?
Да, бывают случаи, когда микродоли выкупают за заметные деньги, чтобы получить возможность навредить другим собственникам, но эти прецеденты, опять же, не создают нормального рынка со спросом и предложением, и со сбалансированными ценами.
В связи с этим еще до начала процесса я начинаю работать с оценщиками, которые согласны с тем, что при определении стоимости доли нужно использовать понижающий коэффициент. Например, в последнем таком процессе размер стоимости 1/10 доли определялась так: 100% цены объекта делили на 10 долей, а получившееся число умножали на 0,8 — применяли понижающий коэффициент для стоимости доли.
Другую оценочную контору я уговорил применить коэффициент 0,7. Ниже этого значения не разрешала уходить СРО, в которой состоял эксперт. Может быть, можно было и еще опуститься, но, в любом случае, коэффициент 0,7-0,8 при выкупе куда лучше, чем единица.
Здесь необходимо уточнить: рассчитанная цифра нужна для оценки расходов истца и для понимания, какая сумма попадет в судебное решение.
Как только мы определили искомую цифру, на стадии подготовки судебного процесса про получившееся число мы временно «забываем» — позже к нему вернемся.
До подачи иска готовим письма будущему ответчику.
Сперва предлагаем ему продать нам свою долю по цене, которую определяем как кадастровая или рыночная стоимость всего объекта в соотношении с размером доли (пока без понижающих коэффициентов).
Согласится – придется выкупать, судебного процесса не будет.
Откажет или не ответит – направляем другое письмо, с предложением выкупить нашу долю, снова по соотношению к рыночной или кадастровой цене. Когда и этого не произойдет, подаем иск.
Очень важно верно заявить исковые требования, согласно инструкции ВС РФ.
В просительной части иска указываем следующее: «просим признать право собственности истца на принадлежащую ответчику долю в праве общей долевой собственности, просим взыскать с истца в пользу ответчика денежную компенсацию стоимости доли». Сумму компенсации пока указываем в том размере, который указывался в досудебной переписке.
Дальше начинает работать «эффект жадности». Поскольку ответчик ранее не согласился добровольно на предлагаемую за его объект цену, очевидно, он не согласится и с иском. Рассчитывая получить больше, он попросит о проведении оценочной экспертизы.
Всегда соглашайтесь на такую экспертизу и просите, чтобы оценку проводили «ваши» судебные эксперты. Но, даже в том случае, если оценку будет делать сторонний эксперт, очень высока вероятность того, что финальная сумма будет определена с применением понижающего коэффициента, о котором мы уже говорили. Это позволит вам немедленно уточнить иск и снизить сумму компенсации.
По факту обычно получается, что если бы ответчик согласился на досудебное письмо или сразу же признал иск, то он получил бы денег больше, чем тогда, когда он довел до решения суда.
Эта схема полностью рабочая и применяется уже много лет. Хорошо это или плохо – другой вопрос.
Критерии малозначительности доли, отсутствия интереса в использовании и невозможности выдела доли в натуре детально описаны в постановлениях Верховного суда России, поэтому останавливаться на них смысла не вижу.
Напоследок отмечу, что последние годы возобновились попытки использовать вышеприведенное толкование ст. 252 ГК РФ не только в отношении жилой, но и в отношении коммерческой недвижимости, так как запрет ВАС РФ уже больше не действует.
Посмотрим, как такая практика будет развиваться.
Критерии «малозначительности» и «существенного интереса в использовании» к коммерческим площадям довольно трудно применить, но кто знает.