Опубликовано в рубрике У людeй, кoтoрыe нe пo свoeй вoлe oкaзaлись в «зaпрeтнoй» зoнe, eсть прaвo пoлучить кoмпeнсaцию зa свoe имущeствo, нo пoкa этa пeрспeктивa слишкoм призрaчнa
Бoльшoй бaрнaульский пoсeлoк Нoвoмиxaйлoвкa нa 2 тыс. житeлeй oбрeчeн нa «дoживaниe», a стоимость недвижимости там стремится к нулю. Также под вопросом крупный проект по застройке жилого массива на 40 многоэтажных домов в самом Барнауле. Причина в том, что в конце сентября алтайский Росреестр поставил на учет приаэродромные территории, под действие которых попали поселок и часть большого квартала в городе. Это «похоронило» планы и мечты.
В конце 2017 года правительство РФ утвердило* правила для территорий вокруг аэродромов, разделив их на семь подзон. Первая и вторая – для аэропорта, в третьей ограничена высота зданий, в четвертой и пятой запрещено создавать помехи для работы аэропорта. В шестой – разводить птиц и устраивать свалки, которые их привлекают. В седьмой – строить жилье и инфраструктуру для него.
Дело децибелов
Жители сразу трех барнаульских поселков стали заложниками своей недвижимости. Новомихайловка, садоводства «Аэропорт» и «Березовка» попали в седьмую санитарную зону
Барнаульский поселок Новомихайловка, территории садоводств «Аэрофлот» и «Березка», а также половина будущего квартала на 40 многоэтажных домов на ул. Просторной попали в седьмую приаэродромную подзону – самую сложную и коварную. Эксперты доказали с помощью замеров, что здесь превышен уровень шума, загрязняющих веществ и электромагнитного воздействия.
В таких «опасных» условиях можно проживать, говорит закон, но нельзя строить новые дома, бани, гаражи, хозпостройки на фундаменте. Даже ввести в эксплуатацию то, что начали возводить до регистрации зон, тоже нельзя. Запрещено устраивать площадки для отдыха, размещать образовательные учреждения, санатории и даже выращивать сады и огороды.
«Самый главный показатель – уровень шума, – говорит Максим Балдин, технический директор аэропорта им. Г. С. Титова. – В Новомихайловке он превышен на два-три децибела от норматива, который составляет 45 Дб ночью и 50 Дб днем. По закону о санэпидбезопасности там нельзя строить жилье. Это не аэропорт придумал».
Балдин говорит, что жителям может казаться: автомобили на Павловском тракте шумят больше, чем самолеты. Но натурные измерения и отсев фоновых шумов фиксирует точные и юридически обоснованные результаты. Исследования проводят раз в год, так как Новомихайловка и раньше была в санзоне аэропорта. Просто у нее не было четких границ, объясняет Максим Балдин. А теперь они появились как часть приаэродромной территории.
Несогласные с показателями могут провести собственные замеры, говорит закон. Этим правом воспользовалась компания «Алгоритм», половина участка которой на углу ул. Просторной и Павловского тракта с 29 сентября тоже оказалась в седьмой подзоне. А там спроектировали 40 многоэтажек.
Зная о такой перспективе, там два года проводили замеры, рассказал «Толку» Максим Балдин: «Это непросто. Надо организовать до 50 замеров в разных точках, при этом должна быть определенная сила ветра и точно взлетать или садиться самолет. Для этого в аэропорту запрашиваются графики полетов».
Недавно застройщик завершил это многомиллионное исследование и сдал проект на экспертизу в Роспотребнадзор. У него есть все шансы доказать, что седьмую зону можно скорректировать. В самом «Алгоритме» отказались комментировать эти работы.
Жителям Новомихайловки также предлагали организовать такие замеры, но собрать деньги и организовать такую работу им не под силу. Да и вряд ли получится сместить границы седьмой зоны, потому что самолеты действительно летают над поселком.
Правовое решето
Новомихайловка появилась раньше, чем построили барнаульский аэропорт. И с самого начала жилые дома были в зоне взлета и посадки воздушных судов. Горожане не раз видели, как они проносятся над Павловским трактом. Но раньше жители проводили локальные замеры на своем участке земли и доказывали: у них шумит в пределах нормы.
И чиновники до 29 сентября 2020 года разрешали начинать стройку. Для этого они сдавали в аренду участки под индивидуальные дома – как введешь его в эксплуатацию, так получишь в собственность участок без торгов. А чтобы начать стройку, достаточно было уведомить об этом муниципалитет.
Даже сейчас, когда приаэродромные зоны закреплены в Росреестре, из официальных ответов жителям в Новомихайловке ясно лишь, что новая стройка под запретом. Но ведь только этим жизнь в поселке не ограничивается. В законе есть положение, что земля должна использоваться по назначению, говорит жительница Новомихайловки Оксана Мелехова:
«Мы спрашиваем: «Как нас будут контролировать и штрафовать? Оштрафуют ли за высаженные на грядки помидоры и огурцы? Выражаясь юридическим языком, за использование земельного участка не по назначению. Потому что, если власти не будут исполнять закон, есть надзорные органы – прокуратура, которая через предписания заставит исполнить все».
Но что точно уяснили жители, им позволено лишь доживать в своем поселке. «У нас есть школа, которая нуждается в реконструкции. На основании нововведений мы ее потеряем, – продолжает Оксана Мелехова. – Мы хотели добиться детского сада и клуба. В генплане до 2036 года у нас было предусмотрено строительство центральной канализации, мы вошли в концессию, и Водоканал должен был в течение 10 лет построить, чтобы дать нам прекрасную воду. Мы хотели жить комфортно».
Жители Новомихайловки говорят, что им навязывают станцию за 23 млн рублей для подготовки питьевой воды. Что еще им «подарила» концессия мэрии и Барнаульского водоканала
Теперь чиновники рекомендуют недовольным своим положением продавать дома и уезжать: «А кому они нужны, если земля есть, а строить на ней ничего нельзя? Ведь многие целенаправленно покупали участки с ветхими домами, чтобы потом их перестроить. Теперь цена на недвижимость стремится к нулю. Возможно, в будущем кто-то и сможет продать ее, но, очевидно, за бесценок. Как сейчас делают в поселке Восточном, где тоже запрещено новое строительство» (из-за санзон предприятий. – Прим. ред.).
Для тех, кто брал участки у города в аренду, утверждение седьмой зоны – особенная головная боль. Люди не смогут ввести недвижимость в эксплуатацию, получить землю в собственность. Продлят ли им в будущем договор аренды? Вопрос открыт. Поэтому их дома уже прозвали парапланами — они «зависли» над землей муниципалитета.
Все в суд
Начиная с 2019 года Оксана Мелехова и многие ее соседи не сидели без дела. Чиновникам и ведомствам всех уровней написаны сотни запросов и просьб пересмотреть границы седьмой подзоны или перенести взлетно-посадочную полосу аэропорта им. Г. С. Титова.
Суть ответов сводится к тому, что приаэродромные территории в Барнауле установлены в соответствии с федеральным законом. Что границы определены специальными замерами и обоснованы. Что перенести взлетно-посадочную полосу барнаульского аэропорта в другое место невозможно***, а значит, отменить действие седьмой подзоны также не получится.
Но гражданам не отказывают в их праве воспользоваться положением Земельного кодекса и подать в суд на компенсацию убытков. При этом теоретически будет учитываться рыночная стоимость земли, установленная за день до того, как зоны поставлены на кадастровый учет в Росреестр. То есть на 28 сентября 2020 года. Но как будет на практике?
«В крае не хотят видеть эту проблему, – говорит Оксана Мелехова. – Нам рекомендуют читать федеральное законодательство и Земельный кодекс, где есть статья о компенсации ущерба. В Москве граждане действительно получили компенсацию, но это была городская программа с финансированием из местного бюджета. Нам же говорят: практики компенсации нет и денег в крае нет. И опять отправляют в федеральный центр (Росавиацию), так как этот аэропорт принадлежит им».
Накануне выхода материала Мелехова получила письмо из приемной президента Владимира Путина, которое только окончательно «заполировало» предыдущие ответы чиновников. «Все возможности, кроме митингов на трассе, использованы. Так как они вне закона, остается только суд», – говорит женщина, которая уже назначила встречу у адвоката.
«Я не представляю, какая компенсация должна быть за наши дома, в которые мы душу вложили. В первую очередь должна быть компенсация морального ущерба. Сколько тянется эта ситуация. Чиновники не могут толком объяснить и сами ничего не знают», – говорит Мелехова.
Да бог его знает
История о судьбе Новомихайловки начала греметь еще летом 2020-го. Жители не могли получить от чиновников внятных разъяснений, поэтому предполагали, что даже продажу дома не смогут зарегистрировать в Росреестре**.
Такая же неразбериха творится сейчас в пригородных поселках Авиатор и Спутник, которые попали в другие подзоны. Там одни не имеют четких инструкций, как теперь строить новые дома, а другие спекулируют на этом.
Сообщают, что все банки отказались выдавать ипотеку на покупку коттеджей в поселке Спутник-2, потому что в выписках ЕГРН теперь указано обременение. И не важно, что назначенная подзона позволяет строить коттеджи.
В одном из банков неофициально сказали: «А зачем нам даже малейший риск, когда ипотеку и так сметают?» Табу на кредиты особенно неприятно небольшим строительным компаниям, которые возводят в год несколько домов на продажу. Теперь они будут демпинговать, чтобы найти клиентов с деньгами.
Находятся и те, кто теперь завлекает покупателей участков тем, что земля находится в «хорошей» подзоне, а вот та, что в другом месте, точно принесет только хлопоты, а может, и потерю денег.
Судя по ответам чиновников, четкого понимания ситуации и процедур у них нет, как и ее одинакового видения у разных ведомств. В городском комитете по строительству Оксане Мелеховой сообщили, что если в Росреестр поступят документы на регистрацию прав, есть возможность обратиться за разъяснениями в Росавиацию в Новосибирске (курирует работу барнаульского аэродрома). Но Виктор Фролов, начальник отдела аэропортовой деятельности и воздушных перевозок Росавиации, говорит, что все полномочия давно переданы в Барнаул.
«Ваши регистраторы шлют по каждому обращению запрос. А может ли частный дом располагаться в шестой подзоне? И сами же шлют информацию об ограничениях, полученных из выписки Единого государственного реестра недвижимости. А в нем сказано: там запрещены к размещению объекты, привлекающие птиц. Какой жилой дом считается объектом, привлекающим скопление птиц?» – говорит Фролов.
Немного надежды
Исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Вячеслав Ширшов рассказал «Толку», что вопрос ограничений, который накладывает приаэродромная территория на город, очень больной не только для тех, кто попал под ее прямые ограничения. Над ним работает группа по доработке Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
«Все мы летаем и видим: у нас зона аэропорта в разы больше, чем во многих других городах, и она очень далеко распространяется в сторону города. Даже захватывает территорию новых кварталов Nord и около пос. Солнечная Поляна. Там есть ограничения по высотности строительства, которые приходится учитывать. Рабочая группа по разработке ПЗЗ пытается доказать цифрами и коэффициентами, что аэропорт может «подвинуться». Но этот вопрос надо будет выносить на заксобрание региона», – говорит Ширшов.